【案情】

乙与从事房地产开发的甲公司签订《商品房认购协议》，该协议第六项约定:……甲拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金;乙拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲返还已收取的定金。上述认购协议签订当日，乙签署关于购房定金的声明，该声明确认所购房屋幢号，并转账支付定金3万元。乙至甲公司商谈订立商品房预售合同事宜，双方发生意见分歧未能签订。后来，乙以商品房预售合同纠纷为由，请求甲公司双倍返还定金6万元。一审法院经审理认为，导致合同未能成立的事由，可以认定属于不可归责于任何一方，判决甲公司向乙返还定金3万元。甲公司上诉。二审法院认为，对于未能签订合同双方均有过错，遂改判甲向乙返还定金1.5万元。

【评析】

民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款:……当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，双方签订的商品房认购协议，应属预约合同。在签订该认购协议后，因各自的认识理解以及利益考量不同，导致双方对甲公司提供的商品房预售合同示范文本的违约责任、房屋面积误差条款等合同条款内容存在分歧，客观上未能就合同相关条款达成一致意见，致使未能如期订立合同。显然，双方订立合同的意思表示未能形成合意，合同未能成立。

定金罚则，一般是指当事人一方违约时，给付定金的一方不履行约定的债务或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而本案是双方当事人互相共同存在过错，对于定金罚则予以特殊应用。当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供的，应当承担不利的法律后果。

本案中，双方当事人在签订《商品房认购协议》及关于购房定金的声明后，因双方产生分歧，未能签订商品房买卖合同。对于未能签订商品房买卖合同的原因，乙认为，甲在签订《商品房认购协议》时向其出示的商品房买卖合同为空白文本，有一些内容没有填写。此外，乙主张，对于甲向其出示的商品房买卖合同中一些已经明确的内容，其在签订《商品房认购协议》时也产生了不同的意见。综合以上情况，双方未能签订商品房买卖合同的原因，既有甲出示的商品房买卖合同文本存在空白的情况，也有乙对于其在签订《商品房认购协议》已经认可的商品房买卖合同的内容又反悔的情况，因此，对于未能签订商品房买卖合同双方均存在过错，对于乙交纳的定金应当根据双方的过错情况，由甲部分返还。乙要求甲双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。因此，根据责任分摊，甲向乙返还定金1.5万元。

双方签订的《商品房认购协议》，表达了合同自由、公平确定权利义务关系的原则。在实践中，此案与其他类案或同案在案件事实、法律适用等方面存在相同之处，具有参照或依法适用的基础与前提。以已查明的案件事实与相应的法律规范依法作出裁判，此案的裁判结果对房地产开发公司处理与其他买受人之间的购房争议亦具有普遍适用的价值与参考指引的功能。如此，不但能实现个案正义，也能更好地实现法律效果与社会效果的有机统一。